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Seit Jahrzehnten werden Wohnungen und Häuser immer teurer, aus vielen Gründen. BR24-User „WindSol“ kommentierte vor einigen Monaten: „Kein normal Verdienender kann sich ein Eigenheim mehr leisten, außer er hat viel Geld geerbt (…).“
Ob es früher leichter war, eine Immobilie zu finanzieren, hängt von mehreren Faktoren ab – und was man unter „früher“ versteht.
Die Immobilienpreise sind in den vergangenen zehn Jahren deutlich gestiegen. Zwischen 2010 und 2022 sind Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen um rund 94 Prozent teurer geworden, wie Daten des Statistischen Bundesamts zeigen. Wobei die Preise in den einzelnen Regionen natürlich unterschiedlich stark anzogen.
Auch Einkommen sind gestiegen
Bei der Finanzierung einer Immobilie spielt vieles eine Rolle. Denn auch die Löhne sind gestiegen. Lag der Bruttodurchschnittslohn 1991 bei monatlich umgerechnet 1.832 Euro, so waren es 2023 knapp 4.500 Euro, zeigen Daten des Statistischen Bundesamtes. Natürlich waren die Lebenshaltungskosten damals entsprechend niedriger.
In früheren Jahren waren dagegen die Bauzinsen deutlich höher, wie BR24-Userin „Roswitha“ vor sechs Monaten ausführte: „Ein Zinssatz von 3,7 Prozent ist sehr niedrig. Vor 25 Jahren musste ich 7,5 Prozent zahlen.“ 1991 lagen die Zinsen Daten der Bundesbank zufolge sogar noch höher, bei knapp zehn Prozent. Doch danach ging es weiter nach unten. 2019 bewegten sich die Bauzinsen mit einer zehnjährigen Laufzeit historisch tief auf der Nulllinie, bevor sie dann wieder anzogen, auf nun rund drei Prozent.
Erschwinglichkeitsindex der OECD
Die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) hat zum besseren Vergleich den „Erschwinglichkeitsindex“ eingeführt. Dieser gibt an, wie günstig Wohnimmobilien im Verhältnis zum verfügbaren Haushaltseinkommen sind. Dabei setzt die OECD die Hauspreise ins Verhältnis zum verfügbaren Pro-Kopf-Haushaltsnettoeinkommen. Dem Index zufolge war es in den achtziger und neunziger Jahren deutlich schwieriger als heutzutage, eine Immobilie zu erwerben. Am höchsten stand der Index 1981 – und zwar bei 115,5 Zählern. 2023 waren es dagegen 41 Zähler.
Allerdings berücksichtigt der Index so manches nicht, wie der Immobilienexperte des Instituts der deutschen Wirtschaft, Professor Michael Voigtländer, ausführt. Man habe damals zum Beispiel oft Hilfe bekommen, beim Immobilienbau oder Ausbau. Eigenleistung sei heute schwieriger möglich, gerade im urbanen Bereich. Zudem gab es früher bestimmte Förderungen, die es heute nicht mehr gibt. Und beim „Erschwinglichkeitsindex“ werden weder Zinsen noch Kaufnebenkosten berücksichtigt – die nicht gerade unwesentlich sind, da man heute viel mehr Eigenkapital braucht.
Vergleichszeitraum entscheidend
Neben Einkommen, Inflation, Immobilienlage und Bauzinsen spielt auch der Zeitraum eine Rolle, für den man Vergleiche anstellt. So kommt die Finanzberatung Dr. Klein zum Ergebnis, dass es 2012 günstiger war als 2022, eine Immobilie zu finanzieren. Wenn man dagegen den Zeitraum 2007 bis 2017 anschaut, war es 2017 leichter, Wohnung oder Haus zu kaufen, da 2007 der Bauzins deutlich höher lag. Die Finanzberatung vergleicht unter anderem, wie viele Nettokaltmieten man braucht, bis man eine Immobilie abbezahlt hat.
Voigtländer sagt: „Wenn wir jetzt sehr weit zurückgehen, muss man sagen, in den siebziger, achtziger, teilweise auch neunziger Jahren war es weniger erschwinglich als heute. Aber jetzt ist es weniger erschwinglich als zum Beispiel in den 2010er Jahren, einfach deswegen, weil die Zinsen so stark gestiegen sind.“
Wohnungen sind größer geworden
Möglicherweise erscheint vielen eine Immobilie heute auch kaum noch erschwinglich, weil der Bedarf an Wohnraum zugenommen hat. Standen 1991 rein rechnerisch noch knapp 35 Quadratmeter Wohnfläche einer Person zur Verfügung, waren es laut Zahlen des Statistischen Bundesamts Ende 2021 rund 48 Quadratmeter.
Das hat auch damit zu tun, dass viele ältere Menschen heute allein in größeren Häusern oder Wohnungen wohnen. Außerdem gibt es vielerorts mehr Singles statt Großfamilien. Fakt ist aber auch, dass die Durchschnittsgröße einer Wohnung in diesem Zeitraum gestiegen ist, von 82,1 Quadratmeter auf 92,1 Quadratmeter Wohnfläche. Eine größere Wohnung kostet eben aber auch mehr Geld.
Was will man sich leisten?
Hinzu kommt: Frühere Generationen waren zum Teil eher bereit, auf teure Anschaffungen zu verzichten. Das meint etwa Matthias Zetzl, Spezialist für Baufinanzierung der Finanzberatung Dr. Klein. „Früher sind es wahrscheinlich deutlich weniger Menschen gewesen, die in Urlaub gefahren sind, vor allem in hochpreisige Urlaube, die 6.000 bis 7.000 Euro kosten. Damals hat man auch nur ein Auto gehabt.“ Wenn man sich eine Immobilie kaufe, müsse man halt Kompromisse machen, fügt er hinzu.
So argumentierte auch BR24 -User „InIn“: „(…) Unser Haus konnten wir uns leisten, da wir zunächst bei den Eltern gewohnt und gespart haben – kein Urlaub, statt mehrfacher Urlaub und jammern, dass das Geld nicht reicht. (…)“
