Es ist ein wichtiger Teil der bundesweiten Grundsteuerreform und Bayern geht einen eigenen Weg: Im Gegensatz zum Bundesmodell, das in den meisten anderen Bundesländern angewendet wird, spielt in Bayern ab dem 1. Januar 2025 der Wert eines Grundstücks bei der Berechnung der Grundsteuer keine Rolle mehr.
Das ist in Baden-Württemberg zum Beispiel anders. Hier fließt der Bodenrichtwert noch in die Grundsteuer mit ein. Auch in Hessen sollen die Faktoren Lage und Bodenrichtwert eine wichtige Rolle spielen. In Bayern hingegen basiert die Berechnung der Grundsteuer im Wesentlichen auf zwei Kriterien.
So setzt sich die Grundsteuer ab 2025 in Bayern zusammen
Die Grundsteuer in Bayern berechnet sich ab 2025 auf der einen Seite aus den Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie auf der anderen Seite explizit aus „wertunabhängigen Äquivalenzzahlen“, das sind die sogenannten Hebesätze. Die Gemeinden müssen diese Hebesätze festlegen, doch dabei hapert es bei vielen Kommunen noch.
Viele Hauseigentümer tappen deshalb immer noch im Dunkeln, was die künftige Höhe ihrer Grundsteuer angeht. Denn bislang haben nur wenige Gemeinden ihre Hebesätze festgelegt. Darunter München (824%), Erlangen (625%) und Poing (505%) (Stand 25.11.2024). Die Grundsteuer wird berechnet, indem der individuelle Grundsteuer-Messbetrag des Finanzamtes mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert wird.
Diese Ziele hat das bayerische Modell der Grundsteuer
Das reine Flächenmodell im Freistaat soll einfacher und unbürokratischer sein als das wertabhängige Modell und darüber hinaus auch stabiler. Denn durch die Entkopplung der Höhe der Grundsteuer vom Wert des Grundstücks sollen laufende Steuererhöhungen aufgrund steigender Immobilienpreise der Vergangenheit angehören. Das neue Modell soll außerdem sozialverträglicher sein als das wertbasierte Modell.
Grund: Eine deutliche Erhöhung der Grundsteuer, insbesondere in Gebieten mit hohen Bodenrichtwerten wie dem Großraum München soll wegfallen. Doch an der sozialen Fairness der neuen Grundsteuer haben viele Kritiker ihre Zweifel.
Das sind die Umsetzungsprobleme der neuen Grundsteuer
Bevor alles unbürokratischer werden soll, könnte zunächst ein enormer Aufwand auf die Finanzämter und die Kämmereien der Kommunen zukommen. Denn nachdem die Eigentümer ihre Grundstücke neu nachgemessen hatten, kam oftmals eine ganz andere Flächengröße heraus als bei vorherigen Messungen.
Das heißt: Obwohl diese bereits vor Jahren die Plausibilitätskontrolle des Finanzamts passiert haben, müssen etliche Grundsteuererklärungen neu geprüft werden. Außerdem soll die Grundsteuer „aufkommensneutral“ sein, also nicht noch mehr Steuergeld in die Staatskasse spülen. Das müssen die Gemeinden bei der Ansetzung ihrer Hebesätze berücksichtigen.
Klagen gegen das bayerische Grundsteuergesetz
Die Grundsteuerreform ist bei Eigentümerverbänden wie bei einigen politischen Parteien hoch umstritten. Derzeit liegt eine Klage gegen die Grundsteuerreform von der Partei DIE LINKE beim Bayerischen Verfassungsgerichtshof vor. Das Ziel: Das bayerische Grundsteuergesetz, das im Rahmen der Reform eingeführt wurde, stoppen.
Die Klage argumentiert: Das Gesetz würde zu einer ungleichen steuerlichen Belastung führen, indem es Grundstücke mit hohem Bodenrichtwert entlaste und solche mit niedrigem Bodenrichtwert stärker belaste. Zudem könne die Grundsteuer direkt auf Mieter umgelegt werden.
Sobald die Gemeinderäte die Hebesätze beschließen, könnte noch einiger juristischer Ärger auf die Kommunen zukommen. Seit Jahrzehnten haben der Bund, die Länder und die bayerischen Kommunen immer wieder über eine Reform der Grundsteuer diskutiert. Der Grund: Das Bundesverfassungsgericht hat die Grundsteuer 2018 für verfassungswidrig erklärt, weil die Werte veraltet waren und Grundstücksbesitzer unfair besteuert wurden. Nun beginnt ein neues Kapitel.
Bayerns Grundsteuer im bundesweiten Vergleich niedrig
Bayern lag bislang mit seinen Grundsteuerhebesätzen im unteren Bereich der Bundesländer. Nur Schleswig-Holstein hat einen noch etwas niedrigeren Durchschnittswert. Die Gründe: Bayern verfolgt traditionell eine wirtschaftsfreundliche Politik, die auch Hausbesitzer entlastet. Und die im Vergleich robuste Wirtschaft Bayerns ermöglicht es den Kommunen, auch mit niedrigeren Hebesätzen ausreichend Einnahmen zu generieren. Die Grundsteuerhebesätze variierten schon immer von Gemeinde zu Gemeinde. Während einige bayerische Kommunen sehr niedrige Hebesätze aufweisen, haben größere Städte wie München deutlich höhere Sätze.
