An den Ständen von Banken, Projektentwicklern, Städten und Regionen herrscht gleich zum Start der mittlerweile 28. Immobilienmesse Expo Real reger Betrieb. Doch ein Blick hinter die Fassade der geschäftigen Kulisse offenbart eine drängende Frage, die viele hier umtreibt: Wie kommt der Wohnungsbau wieder in Gang?
Mehr Genehmigungen – aber noch keine Wohnungswende
Die Zahlen zeigen, wie weit der Weg ist. Im vergangenen Jahr wurden bundesweit nur rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt – 18 Prozent weniger als 2024 und der niedrigste Wert seit 2012. In Bayern waren es knapp 47.400 Wohnungen, ein Rückgang um fast 14 Prozent.
Zwar gibt es inzwischen erste Anzeichen für eine Erholung: Von Januar bis Juli wurden bundesweit 148.800 Wohnungen genehmigt, knapp 13 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Doch zwischen einer Genehmigung und einer fertigen Wohnung liegt mitunter ein weiter Weg. Ende 2025 waren bundesweit rund 761.000 Wohnungen zwar genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt.
Nur gut 307.000 davon befanden sich bereits im Bau. Auch in Bayern ist dieser sogenannte Bauüberhang groß: Ende vergangenen Jahres waren mehr als 182.000 genehmigte Wohnungen noch nicht fertiggestellt. Bei gut der Hälfte der Neubauwohnungen hatte der Bau noch gar nicht begonnen.
Das trifft vor allem die Bauwirtschaft. Mehr als vier von zehn Wohnungsbauunternehmen klagten im August über Auftragsmangel. Das Münchner Ifo-Institut, das die Lage genau im Blick hat, ermittelte jüngst zwar eine wachsende Zuversicht – bezeichnete die bessere Stimmung bislang aber vor allem als Vorschuss auf die Zukunft. Erst müssten aus den genehmigten Projekten tatsächlich Aufträge werden.
Bauministerin Hubertz: Baukosten müssen runter
Bundesbauministerin Verena Hubertz sieht in den steigenden Genehmigungszahlen auch einen Erfolg der bisherigen Politik und des sogenannten Bau-Turbos. Dieser gebe Kommunen mehr Spielraum, Wohnungsbau schneller zu ermöglichen – unter bestimmten Voraussetzungen auch ohne zunächst einen Bebauungsplan neu aufzustellen oder zu ändern. Vergesellschaftung, wie sie derzeit in Berlin diskutiert wird, lehnt Hubertz jedoch ab. „Dadurch entsteht keine einzige neue Wohnung“, so die Ministerin. Auch in Bayern wird die Idee der Vergesellschaftung vehement abgelehnt.
Im BR24-Interview am Rande der Expo Real räumt die Bauministerin ein anderes Problem ein: die weiterhin hohen Baukosten. Die Politik könne dagegen aber mehr tun als nur Baustandards zu vereinfachen. Hubertz setzt unter anderem auf serielles Bauen und ein abgestimmtes Vorgehen von Bund, Ländern und Kommunen.
Ähnlich argumentiert Bayerns Wirtschaftsminister Hubert Aiwanger. „Eine Genehmigung allein schafft noch keine Wohnung“, sagte Aiwanger am Rande eines Messerundgangs mit Blick auf den hohen Bauüberhang im Freistaat. Nötig seien niedrigere Baukosten, schnellere Verfahren, bessere steuerliche Bedingungen und eine verlässliche Förderung. Dass die Kosten ein reales Problem sind, zeigt die amtliche Statistik: Der Neubau konventioneller Wohngebäude war im Mai fünf Prozent teurer als ein Jahr zuvor.
Wohnungsmangel wird zum Standortproblem
Wie groß das Problem inzwischen ist, zeigt auch eine neue Studie des Pestel-Instituts im Auftrag der Messe München. In seiner Standardberechnung kommt das Institut für Ende 2025 auf ein Defizit von rund 1,35 Millionen Wohnungen. Selbst mit günstigeren Annahmen zu Leerständen bleiben noch rund 790.000 fehlende Wohnungen. Laut der Studie ist das längst nicht mehr nur ein soziales Problem. Gerade in wirtschaftsstarken Regionen erschwere fehlender bezahlbarer Wohnraum den Wechsel des Arbeitsplatzes und die Gewinnung zusätzlicher Arbeitskräfte. Der Wohnungsmangel werde damit zunehmend zur Wachstumsbremse.
Der Blick auf der Expo Real geht deshalb inzwischen weit über einzelne Bauprojekte hinaus. Erstmals gehört auch Infrastruktur offiziell zum Profil der Messe. Die Immobilienbranche sucht damit neue Geschäftsfelder – beim Wohnungsbau bleibt die Aufgabe dagegen die alte: Aus den wieder steigenden Genehmigungszahlen müssen deutlich mehr fertige Wohnungen werden.
