In der Landeshauptstadt standen zum Zeitpunkt des Zensus 22.403 Wohnungen leer – eine Quote von 2,4 Prozent. Diese Zahl mag aufgrund des hart umkämpften Wohnungsmarkts in München auf den ersten Blick verwundern. „Allerdings ist es so, dass eine Stadt immer eine sogenannte ’natürliche‘ Leerstandsquote aufweist“, erklärt Gabriel Lee. Gründe hierfür seien vielzählig: Die erwartete Mietentwicklung, politische Regulierungen, Transaktionskosten wie Kaufnebenkosten oder, wenn es nicht sofort passende Kauf- oder Mietinteressierte gibt.
Dennoch: „Jede Wohnung, die leer steht, ist eine zu viel“, meint Monika Schmid-Balzert, Geschäftsführerin beim Bayerischen Landesverband des Deutschen Mieterbunds. Sie habe in letzter Zeit immer mal wieder das Argument gehört, das Vermieten sei zu aufwendig oder lohne sich nicht.
Neben einzelnen Vermietern, die schlechte Erfahrungen gemacht haben, gibt es auch wirtschaftliche Gründe für Leerstand. Gabriel Lee von der IREBS erklärt das so: „In einem boomenden Immobilienmarkt spielen nicht nur die aktuellen Mieten eine Rolle, sondern auch die erwartete Mietentwicklung“. Je drastischer die erwartete Mietsteigerung ist, desto sinnvoller sei es, als Vermieter, eine Wohnung leerstehend zu halten, um diese in Zukunft teurer vermieten zu können.
„Der Zensus 2022 zeigt auch für Regionen mit stark angespannten Wohnungsmärkten teils deutlich über drei Prozent Leerstand. Daraus kann nur geschlossen werden, dass ein kleiner, aber offensichtlich wachsender Teil der Eigentümer nicht bereit ist, leerstehende Wohnungen zu vermieten“, sagt auch Matthias Günther vom Pestel Institut.
München: Zweckentfremdungsverbot hat Grenzen
Um das zu verhindern, gibt es in der Stadt München bereits seit 1972 ein Zweckentfremdungsverbot. Die Stadt geht grundsätzlich von einer Zweckentfremdung aus, wenn Wohnraum ohne zulässigen Grund länger als drei Monate lang leer steht, beziehungsweise gewerblich oder für mehr als acht Wochen im Kalenderjahr als Ferienwohnung genutzt wird. Zulässige Gründe sind wiederum: wenn der Wohnraum verkauft oder saniert werden soll, wenn „eine Instandsetzung der Räume wirtschaftlich unzumutbar ist“ oder Eigentumsverhältnisse nicht zweifelsfrei geklärt sind.
Nach Angaben des Sozialreferats in München konnten 2023 insgesamt 465 Wohneinheiten „vor einer illegalen Zweckentfremdung bewahrt und wieder dem allgemeinen Wohnungsmarkt zugeführt werden“. Dieser Wert stelle einen neuen Höchststand dar. 235 Wohneinheiten standen zuvor leer, 164 wurden als Ferienwohnung und 66 für gewerbliche Zwecke genutzt.
Langwierige Sanierungen sind ein Problem
„Wir haben natürlich Gebäude, die dringend sanierungsbedürftig sind“, sagt Schmid-Balzert. Das Vorgehen kann dann so aussehen: Die Wohnungen im Gebäude werden bei Auszug nicht mehr nachbesetzt oder den Mietern wird gekündigt. Bis das Gebäude dann letztendlich leer ist, könne das sehr lange dauern. „Ich würde mir wünschen, dass mehr Sanierungen so verlaufen, dass den Mietern zeitweise eine Ersatzwohnung zur Verfügung gestellt wird, oder das Haus so saniert wird, dass sie in der Wohnung bleiben können.“
Gründe für langwierige Umbauten oder Renovierungsarbeiten können auch der Mangel und die erhöhten Kosten von Baumaterialien und Personal sein, erklärt Immobilienökonom Gabriel Lee, aber beispielsweise auch die Umgehung einer Mietpreisbremse. „Leerstand und danach umfassende Modernisierung führen nach Fertigstellung oft zu hohen Mieten, die die Mietpreisbremse dann legal überschreiten“, bestätigt Monika Schmid-Balzert vom Mieterbund. Und: „Die wiederholt eingereichten geänderten Bauanträge führen zur Aushebelung des Zweckentfremdungsverbots, weil Sanierung ja kein bußgeldpflichtiger Grund für Leerstand ist.“
