Alisa und Robin sind auf der Suche nach einem neuen Zuhause. Die beiden wohnen im sächsischen Plauen, nahe der bayerischen Grenze. Er ist Beamter, sie Angestellte – damit können sich die beiden in dieser Gegend ein Häuschen leisten. Denn dort sind die Preise noch moderat – wie sich bei einem älteren, freistehenden Einfamilienhaus in der Nähe von Hof zeigt, rund 30 Kilometer von Plauen entfernt.
Auch alte Häuser mittlerweile beliebt
Gut 260 Quadratmeter Grund und 80 Quadratmeter Wohnfläche kosten 56.500 Euro. Dafür bekommt man in so mancher Großstadt gerade mal eine Garage. „Es ist mal etwas Eigenes und raus aus der Miete“, sagen die beiden.
Waren früher alte Häuser auf dem Land fast unverkäuflich, hat sich das grundlegend geändert. „Wir verkaufen unsere Objekte zu zwei Dritteln an Kunden, die nicht aus der Region kommen, die aus einem Bereich kommen von 100 Kilometern und weiter weg. Wir haben sehr viele Freiberufler, Vertreter, Kunden, die auch durchaus im Homeoffice arbeiten können, immer mehr junge Leute, die sich an den Häusern erfreuen und den günstigen Wohnkosten“, bestätigt der Hofer Immobilienmakler Holger Klose.
Regionale Unterschiede bei Quadratmeterpreisen sind enorm
Rund 750 Euro kostet hier in der ländlichen Gegend der Quadratmeter Wohnfläche für Bestandsimmobilien. In den deutschen Großstädten sieht das ganz anders aus. In Leipzig zahlt man gut 2.500 Euro, in Düsseldorf, Stuttgart und Köln über 4.000 Euro. In Berlin liegt der Quadratmeterpreis knapp unter 5.000 Euro, in Frankfurt am Main etwas darüber. In Hamburg zahlt man fast 6.000 Euro und in München sogar über 8.000 Euro.
Das Angebot an Immobilien sei wieder größer geworden, erklärt der Münchner Makler Thomas Aigner. „Der Markt ist ein bisschen langsamer geworden. Die Verkaufszeiten haben sich verlängert. Und dementsprechend haben wir jetzt das Doppelte an Angebot gegenüber den Zeiträumen, wo der Markt sehr angespannt war. Jetzt also entspannter, es ist mehr am Markt und der Käufer hat eine größere Auswahl.“
Mehr Angebot, geringere Kaufpreise
Mehr Angebot verändert auch die Preise, so Stephan Kippes vom Immobilienverband IVD: „Wir hatten umwerfende Anstiege bei den Immobilienumsätzen, die Preise sind gestiegen. Das war bis 2021. Und Ende 2021 mit dem Vervierfachen der Hypothekenzinsen hat sich der Markt schlagartig gedreht. Aus dem Verkäufermarkt wurde ein Käufermarkt und die Preise sind nach unten gegangen, allerdings auf sehr hohem Niveau. Und jetzt ist der Markt dabei, die Bodenplatte zu finden und pendelt sich wieder ein.“
Wegen der gestiegenen Zinsen können sich viele einen Immobilienkredit nicht mehr leisten.
Ein Beispiel: Ein Darlehen von 300.000 Euro mit einer Zinsbindung von zehn Jahren und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent: Im Jahr 2020 lag die monatliche Rate bei einem Zinssatz von 0,7 Prozent bei 675 Euro. Heute, bei einem Zinssatz von 3,7 Prozent, ist es mit 1.425 Euro im Monat mehr als das Doppelte. Bei einer Laufzeit von zehn Jahren liegen die Mehrkosten bei 90.000 Euro. Das können viele nicht mehr stemmen. Die Folge: die Banken sind vorsichtiger und prüfen jeden Darlehensantrag noch genauer.
Immer wichtiger: Der Zustand des Gebäudes
„Früher sprach man ja davon, dass Lage, Lage, Lage das entscheidende Kriterium ist für eine Immobilie“, sagt Miriam Mohr von Interhyp, einem der großen Vermittler von Immobilienkrediten. „Heute würde ich hinzufügen: Lage ist wichtig und Energieeffizienz.“
Wie stark das Thema Energieeffizienz den Immobilienmarkt prägt, zeigt sich auch am Amtsgericht München. Bei den dortigen Zwangsversteigerungen wurden bis vor wenigen Jahren fast alle Objekte weit über dem vom Gutachter angesetzten Verkehrswert verkauft. Heute überlegen Bieter genau, bei welcher Immobilie sie zuschlagen. Denn bei gebrauchten Immobilien sind nach dem kürzlich verschärften Gebäudeenergiegesetz oft teure energetische Sanierungen verpflichtend.
Wo lohnt sich Kaufen, wo lohnt sich Mieten?
Die Immobilien-Experten des Analyse- und Beratungsunternehmens bulwiengesa AG in München erstellen regelmäßig einen sogenannten Erschwinglichkeitsindex. Dieser soll aufzeigen, in welchen Städten derzeit das Kaufen einer Immobilie interessant ist und wo sich vielleicht das Mieten mehr lohnt.
Dazu wird das regionale Einkommen im Vergleich zu den regionalen Wohnkosten abgebildet, erläutert Christina Kraus von bulwiengesa: „So hat man einen schönen Blick aus der Vogelperspektive auf die Regionen und Städten und kann so einen Vergleich herstellen.“ In Bayern rechne sich Mieten zum Beispiel in Rosenheim, Landshut und Erlangen, der Kauf hingegen in Aschaffenburg, Würzburg und Passau. Und auch im Großraum Hof sei Kaufen attraktiver als Mieten, so Immobilienmakler Klose.
