Das 15 Fußballfelder große Quelle-Areal im Nürnberger Westen steht seit 16 Jahren leer. Immer wieder wurden Lösungen diskutiert. Einer der Vorschläge: Alles abreißen. Stattdessen wird ein neues Projekt den alten Gebäuden wieder Leben einhauchen. Die Firma Bayerisches Immobilien Kontor wandelt das ehemalige Verwaltungsgebäude um. In 385 Wohnungen.
Tausende neue Wohnungen möglich
Insgesamt könnten durch Projekte wie dieses allein in Nürnberg etwa 2.500 Wohnungen entstehen, wie das Münchner Ifo-Institut und der Immobilienberater Collier exklusiv für BR24 errechnet haben. In München wären es laut einer Ifo-Studie sogar rund 14.000 Wohnungen. Der bayerische Bauminister Christian Bernreiter will Leerstände künftig besser nutzen, dämpft aber die Erwartungen: „Auf den ersten Blick hört sich das immer gut an. Man muss aber auch die Kosten betrachten, ob das geeignet ist und es umzuwandeln ist.“ Das aber liegt in erster Linie an der jeweils zuständigen Kommune. Sie hat die Bauplanungshoheit. Da müsse die Umwandlung natürlich gewollt sein, ergänzt Bernreiter.
Hoffnung auf bezahlbaren Wohnraum
In Nürnberg ist der Wille offenbar inzwischen vorhanden: Das Quelle-Areal ist eines von mehreren Projekten, die hier derzeit realisiert werden. Und auch in der Landeshauptstadt München tut sich einiges. Architekt Rudolf Hierl ist Pionier auf diesem Gebiet und Mitautor einer aktuellen Studie. Er meint, dass in der Branche und in der Politik ein Umdenken stattfinden müsse, damit durch die Umwandlung nicht nur Luxusappartements entstehen, sondern auch bezahlbarer Wohnraum: „Ich brauche nicht immer den hohen Standard, sondern ich kann so ein Ding einfach nehmen, wie es ist und auf Low-Standard-Ebene umwandeln. Das Bewusstsein gibt es hier bisher nicht.“
Kosten und Aufwand liegen an Alter der Immobilie
Wie hoch die Kosten und der Aufwand bei der Umwandlung sind, hängt vor allem vom Alter des Gebäudes ab, gibt Rudolf Hierl zu bedenken. Bei einem Bau, das vor 1980 entstanden ist, sei das technisch sehr aufwändig, unter anderem wegen Vorgaben beim Brandschutz. Meistens passe zudem das Tragwerk nicht, die Raumhöhen seien ein Problem oder der Wärmeschutz. Doch ab den 80er Jahren seien die Gebäude sehr resilient gebaut, wie man heute sagen würde, meint Hierl. Da brauche es gar nicht viel.
Rudolf Hierl schreckt auch vor schwierigen Umwandlungen nicht zurück. Sein aktuelles Projekt steht in der Kaulbachstraße in München, nicht weit vom Englischen Garten und der Universität. Der Investor wollte das Gebäude eigentlich abreißen und neu bauen. Doch die Lokalbaukommission von München hat den Abriss nicht genehmigt.
Vorteile der Umwandlung
Trotz einiger Probleme hat die Umwandlung viele Vorteile, auch für den Investor, betont Andreas Herz von der Real-Treuhand Immobilien: „Wir verwenden die graue Energie, die hier in dem Gebäude gebunden ist, wir sparen CO₂, wir belästigen die Nachbarn nicht so mit Lärm. Wir werden eine kürzere Bauzeit haben, nachdem wir hier was stehen lassen.“ Auch das sind Themen, die Projekt- und Bauträgern natürlich wichtig sind.
Gut 40 Appartements werden hier entstehen. Für einen besseren Lärmschutz muss sich Architekt Rudolf Hierl noch etwas überlegen, aber insgesamt ist er sehr optimistisch. Es wurden wirklich gute Lösungen gefunden – und das sei eigentlich ein Beleg für Umwandlung. „Die brauchen halt ein bisschen mehr Arbeit, aber dann kriegt man da wirklich gute Grundrisse rein. Also, da sind Wohnungen dabei, da würde ich selbst auch gern wohnen, wenn ich Student wäre“, so Hierl.
Wunsch nach besseren Rahmenbedingungen
Ein Beispiel, das Schule machen könnte. Doch dafür müssten aus seiner Sicht die beteiligten Akteure in der Wohnungspolitik, also Bund, Länder und Kommunen, besser und entschlossener zusammenarbeiten.
Und Simon Krause vom Münchner Ifo-Institut mahnt bessere Rahmenbedingungen an, damit das Potenzial leichter genutzt werden kann. Wichtige Punkte sind für ihn: Das Baurecht vereinfachen und vereinheitlichen. Umbauten dürften nicht länger wie Neubauten behandelt werden und Vorgaben wie zum Beispiel die Stellplatzpflicht müsse überprüft werden.
