„Wohnung mit herrlichem Bergblick“, „Schönes Apartment im Herzen von Garmisch“ und „Garmisch mittendrin erleben und genießen“: Über 700 Ergebnisse zeigt Airbnb für Ferienwohnungen in Garmisch-Partenkirchen an. Kein Wunder: Der Ort im oberbayerischen Voralpenland, nahe der Zugspitze, ist ein beliebtes Urlaubsziel.
So viel Auswahl es an Ferienwohnungen gibt, so sehr mangelt es in Garmisch-Partenkirchen an langfristigem Wohnraum. Walter Rutz vom Tourismusverband in Garmisch-Partenkirchen kennt Familien, die über ein Jahr gesucht haben und letztlich außerhalb von Garmisch-Partenkirchen untergekommen sind: „Einheimische Familien, Menschen, die in Hotels oder Restaurants arbeiten, Pflegekräfte, all die haben Schwierigkeiten bezahlbaren Wohnraum zu finden.“ Zudem haben viele Menschen laut Rutz Zweitwohnungen in Garmisch-Partenkirchen. Zusammen mit den überproportional vielen Ferienwohnungen verschärfe das den Wohnungsmarkt natürlich.
Regensburg verlängert „Zweckentfremdungssatzung“
Mit dem Problem der Ferienwohnungen ist Garmisch-Partenkirchen nicht allein. Auch Regensburg mit seiner Unesco-geschützten Altstadt kämpft mit der sogenannten „Zweckentfremdung“ von Wohnungen. Deshalb hat Regensburg seine „Zweckentfremdungssatzung“ verlängert. Die Satzung gibt vor, dass die Umwandlung von Wohnraum etwa in Ferienwohnungen (für Portale wie „Airbnb“) oder Gewerbeflächen genehmigt werden muss. Auch der Leerstand von Wohnungen für länger als drei Monate muss genehmigt werden. Oberbürgermeisterin Gertrud Maltz-Schwarzfischer steht hinter der Satzung: „Wir bräuchten im Jahr ungefähr 700 neu gebaute Wohnungen. Wir haben also einen angespannten Wohnungsmarkt und das bedeutet, wir müssen alle Mittel in die Hand nehmen, um dem entgegenzusteuern.“
Satzung soll Airbnb-Angebote zurückdrängen
Mit der Zweckentfremdungssatzung ist Regensburg laut Oberbürgermeisterin Maltz-Schwarzfischer bisher gut gefahren: 41 Wohnungen können wieder von Einwohnern genutzt werden. Das habe sich trotz des großen Kontrollaufwands gelohnt: Die Personalkosten lagen laut Maltz-Schwarzfischer bei 900.000 bis eine Million Euro: „Wenn man aber 45 Wohnungen bauen will, braucht man deutlich mehr als eine Million Euro. Und natürlich hat es auch eine präventive Wirkung“, erklärt Regensburgs Oberbürgermeisterin Maltz-Schwarzfischer. Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ist in Bayern seit 2007 in Kraft. Mit diesem Gesetz können die Kommunen entscheiden, ob sie solche Satzungen erlassen, oder nicht. Voraussetzung dafür ist, dass der Wohnungsmarkt in der jeweiligen Gemeinde besonders knapp ist.
In Bayern kann bei einem Verstoß – also wenn eine Wohnung zum Beispiel rein gewerblich genutzt oder eben über Ferienwohnungsplattformen vermietet wird – ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro drohen. Eine Summe, die Vermieter auch von dem sonst so attraktiven Airbnb abschrecken soll. Denn die Plattform sei laut Monika Schmid-Balzert, Geschäftsführerin des bayerischen Mieterbunds, nicht nur lukrativ: „Der Vermieter kann sich sicher sein, der Mieter ist nur kurzfristig Mieter, der geht in der Regel schnell wieder, ohne dass ich mich da rechtlich damit herumschlagen muss.“
465 Wohnungen in München gerettet
In Bayern haben eine Zweckentfremdungssatzung bisher lediglich München, Nürnberg, Regensburg, Erlangen, Fürth, Puchheim, Fürstenfeldbruck und Murnau eine Zweckentfremdungssatzung erlassen. Und das, obwohl eine solche Satzung laut Schmid-Balzert vom Mieterbund sehr sinnvoll ist: „In Städten, die viel Tourismus haben, wie zum Beispiel Regensburg, ist das auf jeden Fall sinnvoll, weil die Einheimischen, die dort im Tourismus arbeiten, überhaupt keinen bezahlbaren Wohnraum mehr finden. Das Gleiche gilt auch für München. Hier ist es auch wegen des Medizintourismus ein Thema.“ In München konnten anhand der Zweckentfremdungssatzung nach Angaben der Stadt 465 Wohnungen wieder dem Mietmarkt zugeführt werden, davon waren 160 Ferienwohnungen.
Verbot mit großem Aufwand verbunden
Selbst das oberbayerische Puchheim mit nur knapp 20.000 Einwohnenden deckt nach eigenen Angaben pro Jahr rund zehn Zweckentfremdungen auf. Das Problem dort seien aber nicht Ferienwohnungen, sondern Leerstände, die Eigentumsbesitzer nicht vermieten wollen oder aus Spekulationszwecken leer stehen. In manchen Fällen liegt der Leerstand auch an ungeklärten Erbschaftsverhältnissen.
Auch Nürnberg nutzt seit fünf Jahren eine Zweckentfremdungssatzung, aber mit Vorsicht. Eine Sprecherin betont, dass die Satzung einen Eingriff in das Grundrecht auf Eigentum darstellt. Nürnberg prüfe deshalb jeden Fall sehr genau. Negativ sieht man in Nürnberg den hohen Zeit- und Personalaufwand.
Würzburg hingegen hat sich bislang gegen eine Zweckentfremdungssatzung entschieden. Der Wohnungsmarkt sei zwar auch in Würzburg angespannt, die Stadt habe sich aber entschlossen, dem mit Verdichtung und Erschließung entgegenzuwirken. Konkret heißt das: Neue Wohnungen werden gebaut. Derzeit wird zum Beispiel ein neuer Stadtteil am Hubland entwickelt.
Garmisch-Partenkirchen setzt auf Marktregulierung
Auch in Garmisch-Partenkirchen geht es erstmal ohne Zweckentfremdungssatzung weiter. Walter Rutz vom Tourismusverband plädiert dafür, nicht in den Markt einzugreifen. Er denkt: „Der Markt wird das die nächsten Jahre regulieren.“
