In München oder Nürnberg stehen viele Bürogebäude leer – Tendenz steigend. Laut einer Studie des Münchner ifo-Instituts (externer Link) sind in den sieben größten deutschen Städten 5,8 Millionen Quadratmeter in Büros verwaist. Dort könnten demnach insgesamt 60.000 Wohnungen für 100.000 Menschen entstehen. Man müsste die Büros nur in Wohnraum umwandeln.
Beim Umbau geht viel Fläche verloren
Für München hat das ifo-Institut ein Potenzial von 14.000 Wohnungen für 24.000 Menschen errechnet. Allerdings entsteht so kein günstiger Wohnraum, sagt Simon Krause vom ifo-Institut und rechnet vor, dass eine Wohnung am Münchner Stadtrand gerne mal 25 Euro pro Quadratmeter Miete kostet. Wenn sie aus einem umgebauten Büro entsteht, kämen da noch einmal 6 Euro dazu, so Krause.
„Das liegt einerseits daran, dass beim Umbau etwa 20 Prozent Fläche verloren gehen, weil in die ehemaligen Großraumbüros Wände, Flure, Bäder, Küchen und zusätzliche Treppenhäuser eingebaut werden müssen“, so Krause. „Und andererseits kostet dieser Umbau natürlich Geld, das der Investor über eine höhere Miete refinanzieren möchte.“
Umgebaute Büros können den Mietmarkt entlasten
Auch wenn aus Büros eher teurer Wohnraum entsteht, könne das den Mietmarkt in Städten wie München oder Nürnberg insgesamt entlasten, glaubt Krause. Ein gelungenes Beispiel liegt im Münchner Stadtteil Schwabing-West in der Elisabethstraße. Hinter der abwechslungsreichen Glasfassade mit Balkonen und Loggien sind knapp 70 Wohnungen untergebracht. Die 24-jährige Kati fühlt sich in ihrem Einzimmerapartment sehr wohl. „Toll finde ich vor allem die hohen Decken“, sagt sie. „Der durchschnittliche Mensch ist heute ja auch größer als früher, und da ist es angenehm, wenn die Decke nicht gleich über dem Kopf ist.“
Das findet auch der 29-jährige Thomas und freut sich über die Ausstattung mit Fußbodenheizung, neuen Küchen und Bädern sowie bodentiefen Fenstern. Allerdings muss er für seine 65 Quadratmeter knapp 1.900 Euro Miete zahlen.
Viele Büros eignen sich nicht für den Umbau zu Wohnungen
Könnten in München aus leerstehenden Büros wirklich 14.000 Wohnungen entstehen? Das ifo-Institut gibt zu, dass das eine theoretische Rechnung ist. Denn viele der Büros sind aufgrund ihrer Lage oder ihrer Bausubstanz nicht für einen Umbau geeignet. Das bestätigt auch Elisabeth Merk, die Münchner Stadtbaurätin: Viele der leerstehenden Büros hätten keine öffentliche Anbindung, lägen in teilweise lauten Gewerbegebieten oder es gebe keine Einkaufsmöglichkeiten und sonstige Infrastruktur. Außerdem seien viele leerstehenden Bürogebäude dringend sanierungsbedürftig, was den Umbau noch teurer mache.
Es werde eher dann interessant, wenn in einem Gewerbegebiet nicht nur ein einzelnes Bürogebäude umgewandelt wird, sondern gleich mehrere. „Dann können wir nämlich ein Quartierskonzept mit vielleicht drei Gebäuden machen, sodass auch eine Kita Sinn macht und wir eine vernünftige Freifläche bekommen.“ Während nämlich in den 70er Jahren noch reine Bürostadtteile geplant wurden, wollen die Menschen heute in gemischten Gebieten arbeiten – mit kurzen Wegen und einem attraktiven Umfeld mit Restaurants, Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen.
Forderung nach steuerlichen Anreizen und weniger Bauvorschriften
Laut Elisabeth Merk will die Stadt München den Bauherrn auch entgegenkommen und zum Beispiel auf Stellplatzablöse verzichten, wo es sinnvoll ist, oder bei DIN-Normen wie Deckenhöhen oder Lärmdämmung ein Auge zudrücken. Es brauche für die Investoren aber auch steuerliche Erleichterungen vom Bund. Simon Krause vom Ifo-Institut rät dem Gesetzgeber, die Bauvorschriften für Umbauten zu lockern.
Das wäre auch ein Anreiz für mehr Nachhaltigkeit, so Krause. Denn in jedem fertigen Gebäude – auch wenn es in die Jahre gekommen ist – steckt jede Menge „graue Energie„. Die verpufft, wenn man es abreißt, und es braucht neue Energie und dementsprechend CO₂, um ein neues Gebäude zu errichten. Wer also saniert, anstatt ein Gebäude komplett abzureißen, tut auch etwas fürs Klima.
Büro-Umbau auch in Bayerns Kleinstädten teilweise sinnvoll
In Bayern sieht Simon Krause das größte Potenzial für den Umbau von Büros zu Wohnungen in den Städten München und Nürnberg, weil sich der Umbau wegen hoher Mieten dort rechnet. Im Einzelfall lohne es sich aber auch in kleineren Städten wie Augsburg, Würzburg oder sogar Ingolstadt oder Straubing – vorausgesetzt, das Gebäude habe eine gute Lage und öffentliche Anbindung.
