Die Mieterin ist ausgezogen, der Vermieter macht Schäden an der Wohnung aber erst nach dem Ablauf der gesetzlichen Frist von sechs Monaten geltend und will die Kaution nicht zurückzahlen. Darf er das? Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat heute entschieden: Ja, das geht. Vermieter können die Schäden in Wohnungen unter Umständen also noch lange nach dem Auszug eines Mieters mit der Kaution verrechnen.
Was ist passiert?
Der Hintergrund des Streits: Vor fünf Jahren hatte eine Mieterin in Erlangen ihre Wohnung gekündigt und den Vermieter darum gebeten, die 780 Euro Mietkaution zurückzuzahlen, heißt es im Urteil des Amtsgerichts Erlangen. Persönlich getroffen hatten sich die beiden beim Auszug nicht, die Mieterin hat den Schlüssel in den Briefkasten geworfen. Der Vermieter reagierte allerdings erst gut sieben Monate später und verlangte von der Mieterin, ihrerseits 1.175 Euro an ihn zu zahlen. Sie sei ihrer Verpflichtung nicht nachgekommen, nach ihrem Auszug kleinere Mängel zu beheben.
Frist abgelaufen, Kaution noch nicht da
Die Mieterin sah das nicht ein. Die Wohnung sei bereits in unrenoviertem Zustand gewesen, als sie eingezogen war. Schäden habe es also schon zu Beginn gegeben. Außerdem sei die Frist von sechs Monaten, in der der Mieter seine Ansprüche hätte geltend machen können, abgelaufen. „Eine Abrechnung innerhalb der Frist habe sie nie erhalten“, steht im Urteil der ersten Verhandlung vor dem Erlanger Amtsgericht.
Das verurteilte den Vermieter dazu, 785,51 Euro, also die Kaution plus Zinsen, zu bezahlen. Der Vermieter beantragte, die Klage abzuweisen. Seine Begründung: Er habe seine Gegenansprüche fristgemäß klar gemacht – beweisen konnte er das aber nicht.
Die Sonderregelung: „gegenseitige Aufrechnung“
Außerdem sei er der Meinung, auch nach Ablauf der Frist Forderungen stellen zu können. Als Grund nennt sein Anwalt den Paragraphen 215 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). In dem steht: Man könne Ansprüche trotz Verjährung geltend machen, wenn es um eine sogenannte „Aufrechnung“ geht. Wenn zwei Personen sich das Gleiche schulden, dann rechnet man das in der Regel gegeneinander auf. Wenn der Anspruch des einen schon verjährt ist, der andere aber einen aktuellen Anspruch erhebt, dann gilt die Verjährung nicht.
Zu klären galt die Frage, ob das nur für „gleichartige“ Forderungen gilt, oder wie in diesem Fall für eine Aufrechnung der Kaution gegen den Sachschaden. „Das ist ja eine Handlung und damit nicht gleichwertig mit einer Geldforderung. Deshalb kann ich das eigentlich nicht aufrechnen“, argumentiert Wolfgang Winkler, der Anwalt der Mieterin und Vorstandsmitglied im Erlanger Mieterinnen- und Mietervereins.
Das Amtsgericht Erlangen urteilte: Der Vermieter hätte der Mieterin eine Frist setzen müssen, um sich um die „Schönheitsreparaturen“ zu kümmern, könne aber nicht nach Verstreichen der Frist die Kaution einbehalten. Das Landgericht Nürnberg-Fürth kam zu dem gleichen Ergebnis.
Folgen für Vermieter
Der BGH hob das Urteil nun auf. Der Vermieter habe auch nach Verstreichen der sechs Monate noch das Recht, die Kaution als „Aufrechnung“ für einen Schaden einzubehalten. Das Landgericht Nürnberg-Fürth muss nun neu verhandeln, ob die Mieterin für mögliche Schäden aufkommen muss oder nicht. Wolfgang Winkler hält die Entscheidung für „nicht sinnvoll“, denn: „Jetzt muss ich als Mieter ja damit rechnen, dass der Vermieter vielleicht noch nach Jahren Gegenansprüche geltend macht.“
