Der Wohnungsmarkt in Ballungsräumen wie München ist angespannt: Wer eine Wohnung sucht, braucht Geduld – oder ein sehr hohes Budget. Gleichzeitig stehen in den Innenstädten und im nahen Umland zunehmend Büros und Geschäfte leer, unter anderem aufgrund von Homeoffice und Onlinehandel. Die Idee liegt nahe: Gewerbeflächen zu Wohnraum umbauen.
Münchens neuer grüner Oberbürgermeister Dominik Krause setzt auf genau diesen Ansatz. Laut Schätzungen des ifo-Instituts könnten in München Wohnungen für bis zu 24.000 Menschen entstehen, in den sieben größten Städten Deutschlands sogar für rund 100.000. Doch dieses Potenzial bleibt meist theoretisch, denn der Umbau ist oft teuer und rechnet sich wirtschaftlich nicht.
Hohe Hürden durch Vorschriften
Ein zentrales Problem ist die Bürokratie. Rund 20.000 Bauvorschriften sind zu beachten. Dazu kommen 16 unterschiedliche Landesbauordnungen. Für jede Umnutzung braucht es zudem eine kommunale Genehmigung – Verfahren, die häufig lange dauern.
„Es braucht Kommunen, die das Thema aktiv angehen und keine zusätzlichen Hürden aufbauen“, sagt Immobilienexperte Prof. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln. Auch in München sei die Genehmigung für die Umnutzung in der Vergangenheit oft schwierig gewesen.
Die strengen Vorgaben treiben die Kosten. Voigtländer fordert mehr Pragmatismus: Die Standards für Wohnungen seien hierzulande sehr hoch und müssten auch bei Umnutzungen vollständig erfüllt werden. Lockerungen etwa beim Schallschutz könnten Projekte günstiger machen.
Viele Bürogebäude ungeeignet
Hinzu kommen bauliche Probleme: Laut ifo-Institut eignen sich nur etwa 30 Prozent der Büroflächen überhaupt für eine Umwandlung. Viele Gebäude liegen zudem in Gewerbegebieten am Stadtrand, oft mit schlechter Anbindung, es fehlen häufig auch Schulen oder Kitas – ein Nachteil für künftige Bewohner.
Selbst geeignete Gebäude müssen meist aufwendig umgebaut werden. Oft fehlen Wasserleitungen an den richtigen Stellen, Brand- und Schallschutz entsprechen nicht den Vorgaben, meist ist eine komplette Entkernung nötig. Diese Kosten schlagen sich in den späteren Mieten nieder – und führen dazu, dass vor allem hochpreisige Wohnungen entstehen.
Staatliche Förderung als Anreiz
Der Bund versucht, den Umbau zu fördern: Für die Umnutzung gibt es bis zu 30.000 Euro Förderung pro Wohnung, insgesamt stehen dafür in diesem Jahr 300 Millionen Euro bereit. Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) sieht darin einen starken Impuls für Investoren und eine Chance für nachhaltige Stadtentwicklung.
Experten bleiben vorsichtig. Die Förderung könne helfen, sagt Voigtländer – ob sie ausreicht, hänge jedoch stark vom jeweiligen Gebäude ab. „Das eine Gebäude eignet sich einfach besser und lässt sich kostengünstiger umbauen als andere. Insofern wird man sehen müssen, ob diese pauschale Förderung dann wirklich zieht“, sagt Prof. Voigtländer.
Nur ein Baustein gegen Wohnungsnot
Langfristig plädieren Fachleute wie Prof. Voigtländer dafür, neue Bürogebäude flexibler zu planen – sodass sie später leichter umgenutzt werden können, etwa zu Wohnraum oder sozialen Einrichtungen. „Dann könnte man von vornherein zum Beispiel schon Wasseranschlüsse mitdenken. Ich glaube, da haben wir viel Zeit vergeudet. Die Diskussion haben wir eigentlich schon seit Anfang der 2010er-Jahre, aber bisher wurde dieser Weg nicht beschritten.“
Die Umnutzung von Gewerbeflächen kann zur Entlastung am Wohnungsmarkt beitragen – lösen wird sie die Wohnungsnot allein nicht. Dafür braucht es weitere Maßnahmen wie Nachverdichtung, Aufstockung und Neubau.
