Es ist ein deutlicher Zinssprung, der dem einen oder anderen Immobilienkäufer aus den vergangenen Jahren ziemliche Sorgen bereitet. Vor allem dann, wenn jetzt die Anschlussfinanzierung ansteht, weil der Kredit ausläuft. Wer in den vergangenen fünf bis knapp 15 Jahren ein Haus oder eine Wohnung finanziert hat, hat mit größter Wahrscheinlichkeit (viel) bessere Zinskonditionen gehabt, als sie jetzt üblich sind. Ganz besonders angesichts des letzten Sprungs seit Beginn des Iran-Krieges. Im Extremfall kann der Zinssatz von unter einem Prozent auf die aktuellen rund vier Prozent steigen.
Allerdings muss das nicht unbedingt zu einer sehr viel höheren monatlichen Kreditbelastung führen. Denn schließlich haben sich nicht nur die Zinsen – zu Ungunsten der Kreditnehmer – geändert, sondern auch andere Faktoren. Und die können dem Kreditnehmer helfen.
Tilgung führt zu höherer Kreditwürdigkeit bei Anschlussfinanzierung
So hat sich beispielsweise in vielen Fällen der sogenannte Beleihungsauslauf verbessert. Daran lässt sich ablesen, wie viel Eigenkapital der Kreditnehmer hat, also wie viel ihm an seiner Immobilie wirklich gehört. Der Beleihungsauslauf setzt konkret die Höhe des Kredits ins Verhältnis zum Wert der Immobilie (wie ihn die Bank nach einem Sicherheitsabschlag ansetzt). Oft kommen da 80 oder 90 Prozent als Zahl raus, weil sehr viele eine Immobilie mit nur zehn bis 20 Prozent Eigenkapital kaufen. Nach Jahren der Tilgung verbessert sich diese Zahl aber deutlich, weil das Verhältnis Restkredit zu Immobilienwert besser wird.
Wer beispielsweise eine Immobilie mit einem Beleihungswert von 400.000 Euro gekauft und dafür einen Kredit in Höhe von 320.000 Euro aufgenommen hat, hatte einen Beleihungsauslauf von 80 Prozent (320.000 geteilt durch 400.000). Wurden von diesem Kredit während der Laufzeit 80.000 Euro abbezahlt, ist man jetzt bei einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent ((320.000 – 80.000) / 400.000). Und das kann eine Menge Geld beim Anschlusskredit sparen.
Risiko für die Bank wird bei Anschlussfinanzierung durch die Tilgung geringer
Der Effekt ist folgender: Die Bank berechnet bei ihrem Zinssatz das Risiko ein, dass sie die Immobilie zwangsverwerten muss, weil der Kreditnehmer seinen Kredit nicht mehr bedient. Je geringer der Anteil des Kredits am Wert also ist, desto geringer wird das Risiko der Bank. Das kann den Zinssatz um etliche Zehntel verbessern.
Topkonditionen gibt es in der Regel, wenn der Beleihungsauslauf unter 60 Prozent sinkt. Aber auch, wer eine Vollfinanzierung gemacht hatte (Beleihungsauslauf 100 Prozent) und nach Jahren der Tilgung bei 80 Prozent liegt, bekommt viel bessere Konditionen. Bei der Commerzbank heißt es beispielsweise: „Je näher Sie an eine 100-Prozent-Finanzierung kommen, desto höher fallen in der Regel die Zinsen aus. Der Zinssatz kann dabei gegenüber einer 80-Prozent-Finanzierung um 0,6 bis 0,8 Prozent höher liegen.“
Steigende Immobilienpreise helfen bei Anschlussfinanzierung
Und meist hilft dem Immobilienbesitzer noch ein weiterer Effekt. In vielen Regionen sind die Immobilienpreise in den vergangenen 20 Jahren deutlich gestiegen. Wer jetzt also einen Anschlusskredit braucht, hat in der Regel davon profitiert. Auch das ändert den Beleihungsauslauf, weil die Kreditsumme im Verhältnis zum Immobilienwert dadurch besser wurde.
Im Beispiel mit der 400.000-Euro-Finanzierung und dem anfänglichen Beleihungsauslauf von 80 Prozent ist diese Immobilie vielleicht jetzt 500.000 Euro wert. Allein das ändert den aktuellen Beleihungsauslauf auf 64 Prozent. Berücksichtigt man auch die Tilgung von 80.000 Euro, kommt man sogar auf einen neuen Beleihungsauslauf von 48 Prozent. Und das führt eben wieder zu einem besseren Kreditzins. Einziges Manko: Der neue Wert der Immobilie muss meist mit einem Gutachten nachgewiesen werden. Darin kann dann aber auch ein Abschlag für die Abnutzung der Immobilie im Vergleich zum ursprünglichen Kaufzeitpunkt enthalten sein.
Niedrigere Tilgungsrate als bisher vereinbaren
Der entscheidende Faktor, um die monatliche Belastung bei den höheren Zinsen im Rahmen zu halten, ist aber eine Änderung der Tilgungsrate. Viele hatten, wie es damals auch empfohlen wurde, wegen der niedrigen Zinsen eine recht hohe Tilgungsrate gewählt. Auch die lässt sich bei einer Anschlussfinanzierung runtersetzen.
Wer mit drei Prozent getilgt hat und jetzt auf ein Prozent runtergeht, kann seine Raten zwar vielleicht nicht senken, muss aber hoffentlich trotzdem nicht aufgeben, weil die monatliche Belastung zu groß wird.
