Über die aktuellen Wohnungspreise gibt es widersprüchliche Nachrichten. Auf den Immobilienportalen im Internet scheinen die Preise nach zwei Krisenjahren wieder zu steigen.
Dagegen sagt die Bausparkasse Schwäbisch-Hall für Deutschland 2024 einen Rückgang der Immobilienpreise um 1,7 Prozent voraus. Im November lag diese Prognose zwar noch bei minus 2,8 Prozent. Der Preisrückgang würde sich demnach aber nur verlangsamen.
Warum könnten die Immobilienpreise fallen?
Wenn Immobilienportale in ihren Internetanzeigen steigende Wohnungspreise melden, handelt es sich dabei meist um Angebotspreise, die sich am Markt erst einmal durchsetzen müssen. Wohnungen werden vielleicht am Ende günstiger verkauft, als sie zunächst ins Internet gestellt wurden – oder gar nicht, wenn sich Käufer und Verkäufer nicht einigen können.
Die Einschätzung der Commerzbank ist, dass zwischen den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern wie im Vorjahr große Unterschiede bestehen. Die Verkäufer wollen immer noch keine großen Abschläge hinnehmen und im Zweifelsfall lieber länger warten, bis der Markt sich erholt hat.
Die Käufer stellen indes fest, dass die Angebote nach wie vor sehr teuer sind. Viele Menschen können der Bank zufolge den Immobilienkauf zu aktuellen Zinsen nicht finanzieren. Und die Erwartungen, dass die Europäische Zentralbank schnell und stark die Zinsen senkt, haben sich noch keineswegs erfüllt.
So lautet das Zwischenfazit: Die Zahl der Transaktionen am Wohnungsmarkt, die wirklich zustande kommen, ist immer noch eindeutig kleiner als vor dem Zinsanstieg 2022. Das deutet nach Ansicht der Commerzbank darauf hin, dass es mit dem Markt noch weiter nach unten gehen könnte.
Warum könnten die Immobilienpreise steigen?
Auf der anderen Seite gibt es durchaus Stimmen, wonach Wohnungen wie in München schon wieder teurer verkauft werden, wo es vorher besonders stark nach unten ging. Die bundesweite Kette McMakler sieht solche Preissignale.
Für eine Stabilisierung des Marktes und ein Ende des Nachfragetiefs spricht auch die Zunahme von Immobilienkrediten. Denn die Zinsen wirken nicht mehr so abschreckend wie noch vor einigen Monaten. Schon im Vorfeld der erwarteten Zinsentscheidungen der EZB ist die Refinanzierung am Kapitalmarkt etwas günstiger geworden: Statt bei vier Prozent wie in der Spitze liegen die Zinsen bei Immobilienkrediten eher wieder bei drei Prozent.
Neubau oder Altbau kaufen?
Neubauwohnungen direkt vom Bauträger dürften in der Regel kaum billiger werden, weil sie fest durchkalkuliert sind. Hinzu kommen die nach wie vor extremen Baukosten, die gegen einen Rückgang der Preise sprechen.
Bei den Bestandswohnungen und im Altbau wären dagegen stärkere Preisnachlässe zumindest vorstellbar, vor allem für Wohnungen mit einem veralteten Energiestandard und dem entsprechenden Sanierungsbedarf. Einige Banken und Sparkassen verlangen inzwischen aber Risikoaufschläge für absehbare Sanierungen wegen Heizungsgesetz und CO₂-Besteuerung. Wenn für einen solchen Altbau statt drei Prozent dann sechs Prozent Zinsen zu zahlen sind, können Käufer vom Preisverfall nur bedingt profitieren. Hinzu kommen Unklarheiten, welche Renovierungen der Staat künftig vorschreibt im Rahmen der EU-Gesetzgebung, die ein klimaneutrales Bauen zum Ziel hat.
IfW-Prognose sieht keinen Grund zur Eile beim Wohnungskauf
Das Institut für Weltwirtschaft (IfW) Kiel veröffentlicht den Greix (German Real Estate Index) [externer Link], wo jeder selbst nachschauen kann, was in seiner Region für eine Wohnung in etwa zu zahlen war in den letzten Monaten. Das Besondere ist, dass die Daten auf der Basis tatsächlicher, notariell beglaubigter Verkaufspreise erhoben werden.
Der Greix zeigt dem IfW zufolge noch keine Bodenbildung an, also das Ende eines Abwärtstrends und der Stabilisierung der Preise auf niedrigem Niveau. Es gebe stärkere Schwankungen als in normalen Zeiten, die Käufer vielleicht im Einzelfall nutzen könnten. Diese Ausreißer gebe es vor allem deshalb, weil die Zahl der Transaktionen niedrig ist und damit weniger Daten als sonst zur Verfügung stehen.
Vorerst keine grundlegenden Änderungen bei Immobilienpreisen
Bis vor wenigen Wochen waren sich die meisten Immobilienexperten einig darin, dass es 2024 im Jahresverlauf zu einer Erholung kommt und die Wohnungspreise nicht weiter fallen. Inzwischen hält man es für möglich, dass der Tiefpunkt noch nicht erreicht ist. Der Preisrutsch könnte trotz der erwarteten Zinssenkungen durch die EZB in diesem Sommer weitergehen.
Makler mahnen zur Eile wegen möglicher Preiserhöhungen angesichts steigender Mieten und wegen des hohen Bedarfs an Wohnraum in Ballungsräumen. Der Käufermarkt, bei dem Interessenten sich Zeit lassen und Preise nach unten verhandeln, könnte aber noch eine Weile anhalten. So sind Neubauwohnungen zum Teil so gut wie unverkäuflich.
