Der Wohnungsmarkt in vielen deutschen Städten ist angespannt. Vor allem in Metropolregionen wie München, Hamburg oder Berlin gilt Wohnraum als Mangelware, teils werden horrende Preise verlangt. Da scheint es für viele verlockend, auch als Mieter per Untervermietung zu profitieren. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dem nun enge Grenzen gesetzt. Worauf kommt es bei einer Untervermietung an? Die wichtigsten Fragen und Antworten.
Was gilt bei Untervermietungen?
Grundsätzlich dürfen Mieter ihre Wohnung untervermieten, wenn sich die Lebensumstände geändert haben und der Vermieter zustimmt. Es braucht also zwingend seine Erlaubnis. Hat man diese nicht und vermietet eine Wohnung unerlaubt weiter, kann das zur fristlosen Kündigung führen.
Jedoch darf der Vermieter sein Einverständnis auch nicht verweigern, wenn ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorliegt. Das gilt zum Beispiel, wenn der Mieter für einige Zeit im Ausland arbeitet oder nach einer Trennung die Miete nicht mehr alleine aufbringen kann. Im Fokus steht, die wohnungsbezogenen Aufwendungen zu decken.
Was wurde nun vom BGH entschieden?
Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat nun klargestellt: Eine Grenze ist dann erreicht, wenn die Untervermietung nicht mehr dem Wohnraumerhalt dient, sondern allein auf Gewinnerzielung ausgerichtet ist. Ein Mieter darf mit der Untervermietung seiner Mietwohnung also keinen Gewinn erzielen, der über seine eigenen Aufwendungen hinausgeht – kurz – keine Einnahmequelle auf Kosten des Vermieters schaffen.
Hintergrund ist ein Fall aus Berlin. Dort hatte eine Vermieterin einem Mieter den Vertrag gekündigt, weil er seine Zweizimmerwohnung „gewinnbringend“ untervermietet hatte. Der heute 43-Jährige verlangte demnach für 65 Quadratmeter 962 Euro im Monat. Er selbst hatte anfangs eine Nettokaltmiete von 460 Euro gezahlt.
Der Mann hatte argumentiert, er habe die Wohnung den Untermietern voll ausgestattet überlassen – unter anderem mit Fernseher, Soundanlage, Geschirrspüler und Waschmaschine. Es gebe aber keine vernünftigen Berechnungsmodelle, wie Mobiliar und Hausrat in den Mietpreis eingerechnet werden sollen. Der Deutsche Mieterbund bestätigt das. Aktuell plant das Bundesjustizministerium gesetzliche Regeln für den Möblierungszuschlag.
Welche Rechte haben Vermieter?
Auch der Vermieter hat bei der Untermiete bestimmte Rechte. So kann er oder sie etwa die Miete erhöhen. Um wie viel, zeigt ein Urteil des Landgerichts Berlin: Demnach sind für den sogenannten „Untermietzuschlag“ des Vermieters bis zu 20 Prozent der erzielten Untermiete oder bis zu zehn Prozent der Nettokaltmiete angemessen.
Was darf alles untervermietet werden?
Hier entscheidet der Vermieter individuell. Generell haben Mieter laut Gesetz nur Anspruch darauf, einen Teil ihrer Wohnung weiterzuvermieten. Wichtig ist, dass der Mieter die Wohnung noch zu einem gewissen Maße selbst nutzt. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn er oder sie persönliche Gegenstände in den Räumlichkeiten lässt.
Wichtig ist auch, dass der Wohnraum durch die Untervermietung nicht überlastet wird. Als Richtwert gilt hier eine Person pro Zimmer in der Wohnung.
Wer haftet bei Schäden?
Beim Verrücken des Schranks macht der Untermieter eine Kerbe in den Parkettfußboden – das ist nicht nur unschön, es kann für den Mieter unter Umständen auch teuer werden. Denn als Hauptmieter trägt er die Verantwortung für Schäden. Auch wenn der Untermieter die Miete nicht oder nur unregelmäßig überweist, muss der Vermieter weiter die volle Miete bekommen.
Allerdings müssen sich auch Untermieter an bestimmte rechtliche Verpflichtungen halten. So können bei Schäden oftmals Schadensersatzansprüche gegenüber Untermietern geltend gemacht werden.
Welche Vorgaben gibt es noch?
Vorgeschrieben ist für den Hauptmieter auch, dass ein Untermieter seiner Meldepflicht beim Einwohnermeldeamt nachkommen kann. Dafür muss dem Untermieter eine Bescheinigung über seinen Einzug ausgestellt werden. Der Untermietvertrag als alleiniges Dokument reicht hier nicht aus. Mit dem Nachweis muss sich der Untermieter dann innerhalb von zwei Wochen nach Vertragsunterzeichnung ummelden.
Aufpassen sollten Mieter bei Kurzzeitvermietung an Touristen, etwa über Online-Plattformen wie Airbnb. Diese sind in der Regel nicht erlaubt. Viele Städte haben hierzu zusätzliche Vorschriften erlassen, um die Zweckentfremdung von Wohnraum zu verhindern. Oftmals braucht es dann eine gesonderte Genehmigung des Vermieters, aber auch von den zuständigen Behörden.
