Die Mieten in Bayern steigen immer weiter, gerade in den Großstädten müssen Menschen immer tiefer in die Tasche greifen. Laut einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung zeigt sich dieser Trend in allen bayerischen Großstädten.
Demnach stiegen die durchschnittlichen Nettokaltmieten etwa in Aschaffenburg zwischen 2022 und 2023 von 10,64 Euro auf 11,82. Das ist ein Anstieg von mehr als 11 Prozent. Ähnlich stark sind die Mieten auch in Kempten, Erlangen und Bayreuth gestiegen.
Linke fordert Mietenstopp
Die Zahlen beziehen sich auf durchschnittliche Angebotsmieten inserierter Wohnungen mit 40 bis 100 Quadratmeter Wohnfläche. Die Partei Die Linke hatte die Studie angefragt und nimmt die Zahlen zum Anlass, um eine bessere Kontrolle und eine Verschärfung der Mietpreisbremse zu fordern.
Doch zunächst heißt es für Mietende: Bangen, ob die Mietpreisbremse überhaupt weiter bestehen wird. Nach aktuellem Stand gilt die Regelung in Bayern nämlich nur noch bis zum Ende des Jahres 2025. Die Regierungsparteien SPD und die Grünen hatten zum Jahresende zwar noch einen Beschluss gefasst, sie bis 2029 zu verlängern, doch ob diese Entscheidung vor der Bundestagswahl die nötige Mehrheit im Bundestag findet, ist unwahrscheinlich.
Doch auch jetzt noch lohnt sich für viele Menschen, die zur Miete wohnen, ein Blick auf die Regelungen. Denn sie gilt rückwirkend. Wer also zu viel Geld an die Vermietenden überweist, kann möglicherweise Tausende Euro zurückfordern.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Damit die Mietpreisbremse überhaupt greifen kann, muss die Stadt- oder Gemeindeverwaltung einen sogenannten „angespannten Wohnungsmarkt“ ausrufen, also bekannt geben, dass die Mietsituation vor Ort problematisch ist. Erst dann greift die Mietpreisbremse für die Wohnungen vor Ort. Laut Mieterbund Bayern betrifft das aktuell fast 210 Städte und Ortschaften in Bayern (Externer Link).
Was sagt die Mietpreisbremse?
Grundsätzlich sagt die Mietpreisbremse: In Mietverträgen darf der Mietpreis die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 Prozent übersteigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete findet sich üblicherweise im Mietspiegel, den die Stadt bereitstellt und berechnet sich aus den durchschnittlichen Mieten der letzten Jahre.
Welche Ausnahmen gibt es von der Mietpreisbremse?
In den Regelungen zur Mietpreisbremse sind jedoch zahlreiche Ausnahmen genannt, die die Übersicht deutlich erschweren. Zum einen gilt die Regelung nicht bei Neubauten – das sind alle Wohnungen, die erst nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal bezogen wurden. Der Stichtag wurde im Jahr 2015 bei der Einführung der Regelung genannt und seitdem nicht aktualisiert.
Eine weitere Ausnahme: Umfassend modernisierte Wohnungen. Problematisch daran ist, dass das Gesetz nicht sagt, was genau „umfassend“ bedeutet. Üblicherweise entscheiden Gerichte aber, dass ein Drittel des Neuwertes in die Wohnung investiert werden musste. Wenn also nur einige Fenster erneuert wurden, reicht dies nicht aus.
Die Bremse gilt außerdem nur dann, wenn der Vormieter nicht auch schon zu viel gezahlt hat. Wer also eine Wohnung teurer mietet als eigentlich erlaubt, der setzt die Mietpreisbremse auch für die nachfolgenden Mieter außer Kraft.
Eine weitverbreitete Annahme stimmt übrigens nicht: Auch in möblierten Wohnungen gilt die Mietpreisbremse. Wer Möbel übernimmt, muss für die Ausstattung zusätzlich zahlen, allerdings häufig weniger als das, was im Mietvertrag steht. Und für die Wohnungsmiete selbst gilt die Grenze trotzdem. Auch hier lohnt es sich, genau zu rechnen.
Wie wendet man die Mietpreisbremse an?
Ein zentraler Kritikpunkt an der Regelung: Wer eine Wohnung mietet, ist in der Bringschuld. Das bedeutet also: Mieter müssen selbst herausfinden, was der Mietspiegel sagt, wie hoch der Möbelzuschlag bei der möblierten Wohnung ist, oder was – bei modernisierten Wohnungen – der theoretische Neuwert wäre. Daher rufen Verbände wie etwa der Mieterbund Bayern dringend dazu auf, sich professionelle Unterstützung zu holen, um sicherzugehen, dass nicht irgendwelche Ausnahmen übersehen wurden.
Mietpreisbremse rückwirkend anwenden
Doch auch wenn der zu teure Mietvertrag unterschrieben ist, ist noch längst nicht alles zu spät. Sogar im Gegenteil. Denn die Bremse greift auch nachträglich. Niemand müsse schon bei der Besichtigung einer Wohnung damit drohen, eine niedrigere Miete zu überweisen, sagt der Mieterbund. Solange die Ausnahmen nicht gelten, können Mieter die überhöhten Mieten mehrere Jahre rückwirkend zurückfordern.
