Vor allem die hohen Grundstückskosten, gestiegene Zinsen und die hohen Baukosten bremsen das Bauen. Die Hauptgründe: Inflation, Lohnsteigerungen und die gestiegenen technischen Anforderungen. Die insgesamt lahmende Wirtschaft kommt dazu.
Der Weg hin zu mehr günstigem Wohnungen ist kompliziert, Zielkonflikte erschweren schnelle Effekte. Zum Beispiel: Mehr Bauland heißt oft mehr Boden-Versiegelung. Mehr Sozialwohnungen bedeuten – bei klammen öffentlichen Kassen – weniger Geld für Straßenbau oder Schulen. Über einige Lösungsansätze besteht jedoch grundsätzlich Einigkeit.
Forderung der Wohnungsgenossenschaften: Baukosten senken
„Dach ausbauen, aufstocken und nachverdichten“: Das fordert zum Beispiel Andreas Eisele, Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen in Bayern (BFW). Der Münchner Architekturprofessor Andreas Hild empfiehlt: In neuen Baugebieten sollten vorrangig Mehrfamilienhäuser statt Einfamilienhäuser gebaut werden. Damit würden die kostbaren Flächen besser ausgenutzt.
Baukosten zu senken, hieße aber auch, Standards zu senken, die das Bauen teurer machen, sagt Eisele. Diese Einschätzung teilt der Vorstand der Wohnungsgenossenschaft München-West, Thomas Schimmel. Er sieht Einsparpotenzial beim Komfort, etwa beim Trittschall. So fragt er sich, warum man aktuell eine Decke mit Schallschutzmaßnahmen auf 40 Zentimeter Dicke bringen müsse, wenn vor 20 Jahren noch 30 oder 25 Zentimeter gereicht hätten und in diesen Häusern Menschen bis heute glücklich wohnten.
Auch die Pflicht, Aufzüge einzubauen, verteuert das Bauen. Eine Lösung, die die Experten anführen: Barrierefreiheit nur in Erdgeschosswohnungen.
Kritik an gesetzlichen Energie-Vorgaben
Sowohl die sozialen als auch die freien Wohnungsunternehmen kritisieren die strengen gesetzlichen Vorgaben für die Energieeinsparung als Kostentreiber. Statt immer mehr zu dämmen, würden sie lieber auf CO2-neutrales Heizen setzen, etwa aus Fernwärme oder Wärmepumpen. Dabei soll künftig die CO2-Gesamtbilanz eines Hauses zählen. Die bayerische Architektenkammer, die Wohnungswirtschaft und auch die Staatsregierung hoffen deshalb auf den sogenannten Gebäude-Typ E – mit weniger Regeln, für einfaches, günstigeres Bauen.
Außerdem will die Branche durch sogenanntes serielles Bauen, also mit vorgefertigten Bauteilen aus Holz oder Beton, die Kosten senken. Denn standardisierte Wohnhäuser nach dem Baukastenprinzip sind billiger als „Einzelstücke“. Der Unternehmer Ernst Böhm, Gründungsgesellschafter der B&O-Gruppe, schlägt zudem vor, die Produktivität am Bau zu steigern, etwa durch Bauvergaben an Firmen, die alles aus einer Hand liefern können. Das spare Zeit und vermeide Reibungsverluste.
Unbebaute Grundstücke oft nur Spekulationsobjekte
Selbst in begehrten Kommunen mit den teuersten Grundstückspreisen, wie der Stadt München oder in ihren Umlandgemeinden, gibt es unbebaute Grundstücke. Diese dienen oft nur als Spekulationsobjekte, die Bebauung wird aufgeschoben. In anderen Bundesländern erheben Kommunen für unbebaute Grundstücke deshalb die sogenannte Grundsteuer C in Höhe von jährlich bis zu zehn Prozent des Grundstückswertes.
Lange Zeit nicht zu bauen, kostet dann die Grundstücksbesitzer viel Geld. Diese auch von vielen CSU-Kommunalpolitikern gewünschte Grundsteuer C gibt es in Bayern nicht – bislang verhinderten das die Freien Wähler.
Ein weiteres Hindernis: Das Ausweisen neuer Baugrundstücke wird zunehmend schwieriger. Denn oft protestieren Anwohner, fürchten den zusätzlichen Autoverkehr oder den Verlust von Grünflächen.
Die private bayerische Wohnungswirtschaft oder Unternehmer wie Ernst Böhm wünschen sich deshalb von den Kommunen, künftig wesentlich mehr Bauland auszuweisen. Böhm könnte sich sogar eine gesetzliche Pflicht zur Ausweisung von Wohnungsgrundstücken vorstellen, ähnlich wie beim Baurecht für Windräder. Und Kommunen könnten zur Ausweisung von Wohnbauflächen entsprechend ihrem Einwohnerwachstum verpflichtet werden. Dann – so die Hoffnung – würden bei einem Überangebot möglicherweise sogar die Grundstückspreise fallen.
Forderung: Mehr Sozialwohnungen und Genossenschaften
Der Verband der sozialen Wohnungsunternehmen in Bayern (VdW) setzt ebenfalls auf mehr Neubau. Er verfolgt dabei aber auch das Ziel, günstige Wohnungen langfristig anzubieten. Zum VdW gehören die kommunalen und kirchlichen Baugesellschaften, aber auch alte und neue Wohnungsgenossenschaften. Sie bieten ihren Mietern Sozialwohnungen und Wohnungen, die nie Spekulationsobjekte werden.
Die Mieten liegen im Schnitt weit unter den allgemeinen Mietspiegeln. Damit die VdW-Mitglieder auch weiterhin Sozialwohnungen bauen können, brauche es von Bund und Land eine „drastische Steigerung der Wohnraumfördermittel“. Ohne die sei „der Wohnungsneubau für unsere Mitglieder kaum machbar“, so VdW-Verbandsdirektor Hans Maier. Der Freistaat Bayern hat 2024 rund 1,1 Milliarden Euro an Zuschüssen bereitgestellt. Das Geld wurde vollständig abgerufen. Neue Projekte mussten deshalb erstmals abgesagt werden, so Maier.
Auch Thomas Schimmel, Vorstand der Wohnungsgenossenschaft München-West, fordert deshalb mehr staatliche Wohnungsbaufördermittel und vor allem eine Bevorzugung von sozialen und genossenschaftlichen Bauträgern bei der Grundstücksvergabe durch die Kommunen. Schließlich würden nur diese dauerhaft bezahlbaren Wohnraum garantieren und die Bewohner müssten sich nicht vor Kündigungen fürchten. München mit seinen sogenannten Konzeptvergaben bei großen Neubaugebieten könne da Vorbild sein.
Mehr Anreize für private Investitionen und Ausbau von Einfamilienhäusern
Über 90 Prozent der rund 66.000 neuen Wohnungen in Bayern im Jahr 2023 hat die private Wirtschaft gebaut. Wohnungsbau müsse sich rentieren, damit Kapital nicht in Aktien oder Festgeld fließt, sagt Andreas Eisele, der Präsident der freien Wohnungsunternehmen. Er fordert deshalb Investitionsanreize wie bessere steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten und – mit Blick auf bessere Renditeaussichten – das Ende der Mietpreisbremse. Außerdem fordert die Immobilienbranche, dass für Erstkäufer die Grunderwerbsteuer wegfällt. Zudem sollte die Mehrwertsteuer auf Baustoffe für den Wohnungsbau auf sieben Prozent sinken oder zeitweise ganz entfallen.
Einen besonders wirksamen Hebel für mehr Wohnraum sieht der Münchner Architekturprofessor Andreas Hild im Aus- und Umbau der Einfamilienhäuser in Bayern. Das waren 2018 rund zwei Millionen. In Einfamilienhäusern Einliegerwohnungen zu bauen, könne hunderttausende Wohnungen schaffen.
