Dass zu wenig gebaut wird, schadet den Forschenden zufolge der Wirtschaft ganz konkret, weil dadurch Umsätze verloren gehen. Den gegenüber 2023 entgangenen Bauumsatz veranschlagt der „Bau-Monitor“ für Bayern auf rund 7,1 Milliarden Euro. Hinzu kommen geschätzte Steuerausfälle von knapp 1,8 Milliarden Euro, die der Staat verbucht hätte, wenn mehr gebaut worden wäre.
Vom Bauboom zum historischen Tiefstand
Wohnungen sind in vielen Regionen Bayerns knapp und vor allem in größeren Städten teuer. Das trifft Wohnungssuchende, hat aber auch Folgen für Unternehmen und öffentliche Haushalte. Die Ursachen reichen dabei weiter zurück als der jüngste Anstieg der Kreditzinsen.
Der Wohnungsbau in Bayern hat eine wechselvolle Geschichte mit Höhen und Tiefen. Einen regelrechten Boom erlebte die Bauindustrie nach der Wiedervereinigung. Wie im übrigen Deutschland legte auch im Freistaat die Bautätigkeit kräftig zu. 1994 entstanden rund 113.000 Wohnungen – fast doppelt so viele wie noch 1990. Dann aber ließ die Nachfrage für Neubauten bundesweit nach. Förderinstrumente wurden wegen knapper Kassen zurückgefahren, darunter die 2006 abgeschaffte Eigenheimzulage. Die Finanzkrise verschärfte diese Abwärtsbewegung zusätzlich. 2009 wurden in Bayern nur noch gut 31.000 Wohnungen fertiggestellt: ein historischer Tiefstand (externer Link: Bautätigkeit in Bayern).
Erholung durch niedrige Zinsen
Die Niedrigzinsphase in den Zehnerjahren sorgte anschließend für eine deutliche Erholung. Günstige Kredite erleichterten die Finanzierung. Bis 2020 verdoppelte sich die Zahl der Fertigstellungen auf rund 64.000. Die Spitzenwerte der 1990er-Jahre erreichte Bayern jedoch nicht mehr. Knappes Bauland, steigende Grundstückspreise, ausgelastete Betriebe und aufwendige Verfahren bremsten den Neubau.
Abwärtsspirale durch Ukraine-Krieg und Zinswende
Ab 2021 kamen Lieferengpässe sowie stark gestiegene Energie- und Materialpreise hinzu. Der russische Angriff auf die Ukraine verschärfte den Kostendruck 2022 zusätzlich. Im Mai 2022 lagen die Baupreise 17,3 Prozent über dem Vorjahreswert.
Im Juli 2022 dann die Zinswende: Die EZB begann, ihre Leitzinsen anzuheben, stark steigende Finanzierungskosten waren die Folge. Mittlerweile liegen die Baupreise für neue Wohngebäude 36,3 Prozent über dem Durchschnitt von 2021. Die Auswirkungen zeigten sich zeitversetzt: 2023 entstanden in Bayern noch rund 66.000 Wohnungen, 2024 etwa 55.000 und 2025 nur noch 47.000. Besonders deutlich fiel der Rückgang mit jeweils rund einem Viertel in Oberbayern und Oberfranken aus.
Genehmigt heißt noch nicht gebaut
Gleichzeitig waren Ende 2025 in Bayern 183.000 Wohnungen genehmigt, die noch nicht fertiggestellt waren. Bei gut der Hälfte der geplanten Neubauwohnungen hatte der Bau noch gar nicht begonnen. Um den Bau anzuschieben, fordert der Baustoffhandel zusätzliche Förderung, einfachere Baustandards und schnellere Verfahren. Mehrfamilienhäuser mit bis zu zwölf Wohnungen sollen unter bestimmten Voraussetzungen ohne Baugenehmigung entstehen können. Auch der sogenannte Gebäudetyp E soll einfacheres und günstigeres Bauen ermöglichen.
Der bundesweite Bau-Turbo erleichtert bereits seit Oktober 2025 Abweichungen vom Planungsrecht. Bayern plant zusätzliche Erleichterungen bei Bestandsumbauten und verweist auf rund 3,6 Milliarden Euro Wohnraumförderung im Doppelhaushalt 2026/2027. Und für das kommende Jahr kündigt Bauminister Christian Bernreiter (CSU) an, mit einem neuen Jahresbauprogramm die Förderbedingungen neu zu gestalten und Richtlinien zu vereinfachen. Ziel sei, so Bernreiter zu BR24, „eine größtmögliche Planungssicherheit für die Bau- und Wohnungswirtschaft“.
Ob daraus tatsächlich mehr Wohnungen entstehen, entscheidet sich auf den Baustellen – und da tut sich bisher noch nicht genug, um die Lage zu entspannen.
